Umowa o zastępstwo inwestycyjne a Umowa o roboty budowlane.

Umowa o zastępstwo inwestycyjne jest kwalifikowana jest bądź to jako umowa zlecenia (art. 734 KC) jeżeli jej przedmiotem jest dokonanie czynności prawnych bądź jako umowa o świadczenie usług (art.750 KC) jeżeli jej przedmiotem ponadto lub tylko jest dokonanie czynności faktycznych, które nie mogą stanowią przedmiotu innej umowy nazwanej, w szczególności umowy o dzieło. W umowie o zastępstwo inwestycyjnie inwestor nazywany inwestorem bezpośrednim zawiera umowę z podmiotem nazywanym inwestorem zastępczym, w której zobowiązując go najczęściej do dokonania wszelkich niezbędnych czynności celem realizacji procesu budowlano-inwestycyjnego np:

  1. Dokonywania wszelkich niezbędnych czynności przed organami administracji publicznej w celu uzyskania wszelkich koniecznych decyzji czy zezwoleń tj. decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu, pozwolenia na budowę czy pozwolenia na użytkowanie obiektu.

  2. zorganizowania wszelkich potrzebnych materiałów, maszyn i urządzeń.

  3. zawierania umów na realizacji procesu budowlano-inwestycyjnego z jednostkami wykonawczymi lub jednostkami projektowymi,

  4. koordynacji działań między poszczególnymi uczestnikami procesu budowlano-inwestycyjnego

  5. ustanawiania i sprawowanie nadzoru na nimi

  6. prowadzenia obsługi finansowo-prawnej inwestycji

Natomiast inwestor bezpośredni zobowiązuje się względem inwestora zastępczego najczęściej do:

  1. współdziałania z inwestorem zastępczym w zakresie niezbędnym do realizacji inwestycji

  2. zapewnienia finansowania inwestycji

W obrębie umowy o zastępstwo inwestycyjne podobnie jak to ma miejsce przy umowie zlecenia można wyróżnić dwa jej warianty. Pierwszy, zbliżony do pełnomocnictwa oparty jest na założeniu, że wszelkie czynności inwestor zastępczy dokonuję w imieniu inwestora bezpośredniego i na jego rachunek. Drugi, zbliżony do instytucji powiernictwa, w którym inwestor zastępczy dokonuję czynności we własnym imieniu jednak dalej na rachunek inwestora bezpośredniego.

Termin przedawnienia roszczeń z umowy o zastępstwo inwestycyjne jest taki sam jak w przypadku terminu przedawnienia roszczeń umowy zlecenia. Oznacza to, że wszystkie inny roszczenia niż przewidziane w art. 751 § 1 KC, które przedawniają się w terminie lat dwóch, przedawniają się w ogólnych terminach podanych w art. 118 KC1.

1 wyrok SN z dnia 16.2.2001 r., IV CKN 269/00, OSNC 2001 Nr 2 poz. 139.