Umowa sprzedaży a Umowa o roboty budowlane.

Bardzo ważną umową związaną z procesem budowlano-inwestycyjnym jest umowa sprzedaży, która to pojawia się na dwóch etapach tego procesu. Pierwszym jest etap realizacji inwestycji wówczas to wykonawca lub inwestor stosownie do umowy o roboty budowlane zawierają umowy sprzedaży działając jako kupujący określony materiałów budowlanych (patrz 1.4.6) do realizacji inwestycji. Drugim etapem jest już moment po zakończeniu realizacji inwestycji budowlanej gdzie dochodzi do sprzedaż gotowej inwestycji lub jej części wykonanej przez wykonawcę dla inwestor, który zawiera z nabywcą nieruchomości tym razem działając jako sprzedający, umowy sprzedaży nieruchomości lub jej części.

Z racji objętości pracy pominę dokładny opis umowy sprzedaży skupiając się jedynie na zagadnieniu rękojmi za wady fizyczne zakupionych materiałów budowlanych, których jakość ma decydujące znaczenie dla bezpieczeństwa wybudowanych z nich obiektów oraz ich użytkowników. W przypadku zakupu materiałów budowlanych może wyróżnić dwie rodzaje sytuacji. Pierwszą gdy ich nabywcą jest osoba prawna, jednostka organizacyjna nie posiadająca osobowości prawnej lub osoba fizyczna, która dokonuję zakupu materiałów budowlanych w związku z jej działalnością gospodarczą lub zawodową. Wówczas do tego zakupu mają zastosowanie przepisy o rękojmi za wady prawne, która zgodnie z art. 658 KC może być realizowana w terminie jednego roku od dnia kiedy rzecz została kupującemu wydana. Jeżeli rzecz sprzedawca wadę podstępnie zataił, upływ powyższych terminów nie wyklucza wykonania uprawnie z rękojmi.

Drugą gdy ich nabywcą jest konsument czyli na przykład osoba fizyczna budująca sobie dom system gospodarczym na własne potrzeby czy też przeprowadzająca remont we własnym mieszkaniu wówczas zastosowanie mają przepisy o sprzedaży konsumenckiej , które wprowadzają w miejsce przepisów kodeksu cywilnego o rękojmi niezgodności towaru z umową. Konsument może dochodzić niezgodności towaru z umową w terminie lat dwóch co jest terminem dwukrotnie dłuższym niż okres roczny wynikający z rękojmi.

Okres rękojmi ulega wydłużeniu do lat trzech w sytuacji gdy podmiot będący inwestorem bez względu na charakter swojego podmiotu sprzedaję wybudowaną przez siebie inwestycje budowlaną.

Upływ terminów z rękojmi nie wyłącza możliwości zastosowania odpowiedzialności z szkodę spowodowaną wadami rzeczy na podstawie przepisów o niewykonaniu lub nienależytym wykonaniu zobowiązań zgodnie z art.471 KC. Jednakże sytuacja jest tu o tyle gorsza, że podmiot który poniósł szkodę w związku zakupem wadliwych materiałów budowlanych czy budynku zobligowany jest do wykazania powstanie szkody i jej wysokości, fakt nienależytego wykonania zobowiązania przez pozwanego oraz adekwatny związek przyczynowy pomiędzy tymi zdarzeniami.