Forma umowy o roboty budowlane zawartej pomiędzy inwestorem a wykonawcą

Forma pisemna dla umowy o roboty budowlane zgodnie z art. 648 § 1 w związku z art. 74 KC zastrzeżona jest dla celów dowodowych. Znaczenie tego zastrzeżenia zarezerwowane jest tylko dla umowy o roboty budowlane zawartej między inwestorem a wykonawcą, nie obejmuję natomiast swym zasięgiem umowy o robot budowlane zawartej między wykonawcą i podwykonawcą(patrz 1.8.2). Sankcje wynikające z niedochowania formy pisemnej umowy o roboty budowlane ograniczone są tylko do trzech przypadków konfiguracji stron. Pierwszego, umowa o robot budowlane zawarta jest między inwestorem a wykonawcą przy czym żadna ze stron nie jest profesjonalistą i sankcje wynikające z nie dotrzymania formy pisemnej dotykają w takiej samej mierze każdą ze stron. Drugiego, umowa o roboty budowlane zawarta jest między inwestor będącym konsumentem czyli osoba fizyczna w celu bezpośrednio niezwiązanym z jej działalnością gospodarczą lub zawodową a jako wykonawca będącym profesjonalistą. Po trzecie między inwestorem będącym profesjonalistą a wykonawcą będącym konsumentem. W dwóch ostatnich przypadkach sankcje wynikające z niedotrzymania formy dotykają tylko profesjonalistów.

Pierwszy przypadek ma chyba najwęższy zakres zastosowania w związku z koniecznością braku przypisania obu podmiotom umowy o roboty budowlane charakteru profesjonalisty. Przykładem takiej umowy o roboty budowlane może być umowa o wykonania kafelków w łazience, zawarta między podmiotem A zawodowym mechanikiem będącym właścicielem mieszkania a jego kolegą podmiotem B zawodowym kierowcą. który na przykład wykonał osobiście u siebie w domu kafelki w łazience i A przyszedł do niego z odwiedzinami i zachwycony jakością wykonania, oferuje położenie kafelków koledze u siebie ( A składa ustną ofertę B : „Jakie ślicznie położyłeś kafelki u siebie może i mi położysz za skrzynkę piwa ?”) . W powyższym może trochę komicznym przykładzie ani A ani B nie jest profesjonalistą w układaniu kafelków w stosunku do obu więc art. 74 KC znajduje zastosowanie. Teraz załóżmy, że nasz zawodowy kierowca B zgadza się na ofertę A ( B mówi do A: „No dobrze położę Tobie” ) dochodzi więc do zawarcia umowy między A i B mimo, że oba oświadczenia woli A i B nie spełniały wymogu formy pisemnej wynikającego z art. 648 KC. Następnie po ułożeniu kafelków B mówi do A : „Ale się napracowałem winny jesteś mi dwie skrzynki”. Pojawia się problem, ponieważ gdyż B kieruje swój spór na drogę sądową, dowód z przesłuchania stron lub świadków nie może zostać dopuszczony gdyż B się na to nie zgadza a ponadto brak pisma uprawdopodabniającego fakt dokonania czynności oraz brak przymiotu przedsiębiorcy u każdej ze stron.

Drugi z przypadków może wystąpić na przykład w sytuacji gdyby nasz zawodowy mechanik A proponował wykonanie kafelków w łazience zawodowemu glazurnikowi z ogłoszenia w gazecie ( Gazeta ogłoszenia drobne: „Glazurę położę 15 złotych metr kwadratowy, 20 lat doświadczenia ). Wówczas na okoliczność przyjścia glazurnika z ogłoszenia A zaprasza swojego kolegę zawodowego kierowcą B mającego już doświadczenie w układaniu kafelków, aby ten zweryfikował glazurnika z ogłoszenia. Glazurnik pojawia się, rozmierza łazienkę i spisuje wymiary na kartce papieru po czym wręcza przedmiar A i potwierdza, że za 15 złotych za metr wykona glazurę, B mówi A, że to dobra cena i wydaje mu się, że glazurnik jest rzetelny. A postanawia przyjąć ofertę glazurnika. Po wykonaniu glazury w łazience, glazurnik mówi A, że się napracował i za metr kwadratowy należy mu się 20 złotych. A mówi, że nie zapłaci i glazurnik kieruję sprawę do sądu. Po raz kolejny mamy sytuację zawarcia umowy w formie ustnej wbrew dyspozycji z art.648 KC wskazującego na formę pisemną umowy o roboty budowlane. Tym razem jednak A, ponieważ występuje w umowie jako konsumentem może zgłosić dowód z przesłuchania świadków czyli z przesłuchania B na okoliczność treści zawarcia umowy zgodnie z art.74 KC § 2.

Trzeci przypadek konfiguracji stron umowy o roboty budowlane występuje najczęściej z pośród trzech podanych wyżej chociaż często nie jest przez strony dostrzegany. Niekwestionowaną praktyką i to nie tylko w branży budowlanej, stało się zatrudnianie pracowników przez pracodawcę zamiast na podstawie umowy o pracą, „na czarno” lub na podstawie sztucznie skonstruowanych umów zlecenie lub umów o dzieło, celem ominięcia dodatkowych kosztów. Nawet jeżeli stosunek prawny łączący pracownika budowlanego z inwestorem (przy założeniu bezpośredniego trybu zatrudnia pracowników przez inwestor prowadzącego inwestycję i koordynującego ją osobiście) nie może zostać zakwalifikowany z racji nie spełnianie chociażby jednej z przesłanek koniecznych do zakwalifikowania go jako stosunku pracy ( np. inwestor nie jest wyznaczył murarzowi kiedy i jak ma murować ściany jedyne co strony ustaliły to, że ) to nie może on być również zaliczony jako umowa zlecenia bądź umowa o dzieło. Strony umowy nie mogą sztucznie dokonywać kwalifikacji prawnej ponieważ rozstrzygające znaczenie ma nie nazwa jaką strony nadały umowie lecz essentialia negotii stosunku zobowiązaniowego. Oznacza to, że we wszystkich przypadkach, gdzie pracownik budowlany zatrudniany jest na innej podstawie niż umowa o pracę podstawą jego stosunku zobowiązaniowego z inwestorem (przy założeniu bezpośredniego trybu zatrudnia pracowników przez inwestor prowadzącego inwestycję i osobistej koordynacji ich działań) mimo nie zachowania formy pisemnej lub jej zachowania ale pozornym nazwaniu umowy jako umowa zlecenia lub umowa o dzieło jest umowa o roboty budowlane.

Strony umowy o roboty budowlane mogą jednak zgodnie z zasadą zastępowalności form umowy z łagodniejszej na surowszą, zastrzec zgodnie z art.76 KC, że określona czynność prawna będzie uważana za dokonaną jeżeli czynność ta zostania wyrażona w zastrzeżonej przez nie formie. Bardzo często duże kontrakty budowlane między inwestorem bądź inwestorami a wykonawcą bądź wykonawcami zawierane są nie tylko w zwykłej formie pisemnej przewidzianej dla celów dowodowych zgodnie z art.648 KC ale w związku z rozbudowaną ilością podmiotów po każdej lub jednej ze stron umowy oraz wartością i stopniem złożoności inwestycji budowlanej w formie aktu notarialnego. Stosowanie formy akty notarialnego dla umowy o roboty budowlane ma na celu zapewnienia większego poziomu bezpieczeństwa stron umowy oraz zapewnienia zgodności postanowień umowy z przepisami. Strony zastrzegają wówczas najczęściej formą aktu notarialnego pod rygorem nieważności (ad solemnitatem) dla wszelkiego rodzaju czynności prawnych mogących wystąpić w stosunkach między nimi w trakcie wykonania umowy ze szczególnym uwzględnieniem czynności prawnych następczych modyfikujących umowę (art.77 KC § 1) bądź też zmierzających do jej zakończenia (art.77 KC § 2 i 3)

Zasady opisane w powyższym punkcie dotyczące umowy o roboty budowlane zawartej pomiędzy inwestorem a wykonawcą stosują się odpowiednio do umowy o roboty budowlane zawartej pomiędzy inwestorem a generalnym realizatorem, generalnym wykonawcą i wykonawcą częściowym zgodnie z terminologią użytą w niniejszym opracowaniu.