Akt notarialny a przeniesienia własności nieruchomości.

W celu zapewnienia bezpieczeństwa i stabilności obrotu nieruchomościami polski system prawny zawiera obowiązek zawierania umowy przenoszącej własność nieruchomości w formie aktu notarialnego. Umowa ta jest zawierana przez notariusza w kancelarii notarialnej, za której sporządzenie notariusz pobiera opłatę notarialną oraz jako płatnik zobowiązany jest do obliczenia i pobrania różnego rodzaju innych obciążeń publicznoprawnych. Poniższe działy mają za zadanie przybliżyć chociaż w podstawowym zakresie tą trudną, ale jakże ważną tematyką przeniesienia własności nieruchomości i związanego z nim aktu notarialnego.

Polski ustawodawca staną na stanowisku przyznania co do zasady umowom z grupy umów zobowiązujących takich jak: umowie sprzedaży, zamiany, darowizny i umowie zobowiązującej do przeniesienia własności rzeczy oznaczonych co do tożsamości podwójnego skutku zobowiązująco-rozporządzającego. Zgodnie z art 155 KC „Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.” W myśl tego przepisu powyższe umowy jeżeli strony inaczej nie postanowią oprócz charakteru zobowiązaniowego odnoszą także skutek rzeczowy.

Model ten podwójnego skutku umowy przenoszącej własność nieruchomości przyjęto na wzór prawa francuskiego, odrzucając model niemiecki, w którym zakłada się konieczność dokonania dwóch kolejnych czynności prawnych, a mianowicie zawierania najpierw umowy zobowiązujący do przeniesienia własności, a następnie w jej wykonaniu umowy rzeczowej – przenoszącej własność.1

Do najważniejszych przepisów dotyczących nieruchomości ograniczających podwójny skutek umowy sprzedaży i innych jej podobnych należy art. 157 KC „Własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu. Jeżeli umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości została zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, do przeniesienia własności potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności.” Z treści tego przepisu jasno wynika, że własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem i z zastrzeżeniem terminu. Jeżeli natomiast zamiarem stron jest uzależnienie przejścia własności nieruchomości od terminu lub warunku mogą to zrobić za pomocą umowy zobowiązującej jednakże przy jej wykonaniu konieczna będzie dodatkowa umowa rozporządzająca przenosząca własność nieruchomości. Regulacja ta ma służyć stabilności obrotu nieruchomościami i ograniczyć częste zmiany własności, które negatywnie wpływałyby na bezpieczeństwo obrotu oraz wiązałyby się ze znacznymi kosztami. Jedyną niedogodność tej regulacji jest możliwość przewlekłości procesu przeniesienia własności nieruchomości w związku z niesolidnością drugiej strony umowy, która po mimo wystąpienia zdarzenia przewidzianego w umowie zobowiązującej może nie zawrzeć umowy rozporządzającej. Wówczas jedyną drogą zaspokojenia roszczenia jest skierowanie sprawy do sądu i wydanie przez sąd orzeczenia zastępującego umowę przenoszącą własność nieruchomości na mocy art. 64 KC.

Z przepisów prawa cywilnego wywodzi się zasadę, że jeżeli ustawa milczy co do formy czynności prawnej i brak jest postanowień umownych odnoszących się do niej, czynności prawna może być zawarta w każdej formie tak ustnej, pisemnej jaki i każdej innej formie szczególnej. Ustawa bądź umowa może jednak przewidywać dla danej czynność prawnej określoną formę, której nie zachowanie wiąże się z określonymi następstwami prawnymi. Formy czynności prawnych można podzielić na trzy następujące rodzaje:2

  1. Forma czynności prawnej zastrzeżona pod rygorem niewąności (ad solemnitatem). Jak sama nazwa wskazuje, niezachowanie tej formy prawnej powoduje bezwzględną nieawżność czynności prawnej, która w konsekwencji nie wywołuje skutków prawnych (art. 73, 76 KC ). Wyjątkowo tylko, w przypadkach wyraźnie przewidzianych przez ustawę, wykonanie takiej nieformalnie dokonanej czynności prawnej nadaje jej walor prawny.

  2. Forma czynności prawnej zastrzeżona dla wywołania określonych skutków prawnych (ad eventum ). Niezachowanie wspomnianej formy nie powoduje nieważności czynności prawnej, a jedynie pociąga za sobą niewystąpienie niektórych wskazanych w ustawie konsekwencji prawnych, które by wystąpiły, gdyby zastrzeżona forma została zachowana (art. 73 § 2 zd. 2, 74 § 1 zd. 2 KC).

  3. Forma czynności prawnej zastrzeżona dla celów dowodowych (ad probationem ). Konsekwencje niezachowania tej formy bezpośrednio przejawiają się wyłącznie w płaszczyźnie procesowej. Polegają one bowiem na ograniczeniu korzystania – w razie sporu – z dowodu z przesłuchania stron i ze świadków dla wskazania, że czynność prawna o określonej treści została dokonana (art. 74 §1 KC). Wspomniane środki dowodowe są dopuszczalne jedynie w następujących wyjątkowych przypadkach (art. 74 § 2 KC) :

    1. Jeżeli obie strony wyrażą na to zgodę – co wobec istniejącego między nimi konfliktu na ogół się nie zdarza;

    2. jeżeli fakt dokonania czynności prawnej będzie uprawdopodobniony za pomocą pisma;

    3. jeżeli sąd uzna to za konieczne ze względu na szczególne okoliczności sprawy.

Z treści art. 158 KC „Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.” i art. 73 § 2 KC „Jeżeli ustawa zastrzega dla czynności prawnej inną formę szczególną, czynność dokonana bez zachowania tej formy jest nieważna. Nie dotyczy to jednak wypadków, gdy zachowanie formy szczególnej jest zastrzeżone jedynie dla wywołania określonych skutków czynności prawnej.” wynika jednoznacznie, że umowa przenosząca własność nieruchomości winna być zawarta w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności czyli ad solemnitatem. Nie zachowanie przewidzianej formy aktu notarialnego pociąga za sobą następstwo w postaci braku przejścia własności nieruchomości.

1 Radwański Z. (2001), Prawo cywilneć ogólna, C.H. Beck: Warszawa

2 Gniewek E. ( 2003), Prawo rzeczowe, C.H. Beck : Warszawa