Umowa przedwstępna i instytucja zadatku

Bardzo często strony przyszłej umowy sprzedaży jeszcze przed dokonaniem definitywnej umowy przeniesienia własności nieruchomości zobowiązują się miedzy sobą w formie umowy przedwstępnej do jej zawarcia. W myśl art. 389 KC „Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej” umowa przedwstępna dotycząca przeniesienia własności nieruchomości powinna zawierać co najmniej termin wciągu, którego ma zostać zawarta umowa przyrzeczona oraz wysokość ceny płatnej za przeniesienie własności nieruchomości. Motywy przyświecające takiemu działaniu wynikają ze specyfiki aktu jakim jest przeniesienie własności nieruchomości. Proces ten cechuje się pewną czasochłonnością związaną ze zgromadzeniem potrzebnych dokumentów i w większości wiąże się z obowiązkiem zapłaty pełnej ceny za nieruchomość.

Umowa przedwstępna przeniesienia własności nieruchomości może być zawarta w dowolnej formie, jednakże wybór konkretnej formy determinuje skutki prawne jaki umowa przedwstępna wywołuje. Wskazuje na to art. 370 KC § 1-3 „Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania. Jednakże gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.” Z treści przepisu możemy odczytać jak ważne jest w przypadku umowy przedwstępnej dotyczącej przeniesienia własności nieruchomości zawarcie jej w formie aktu notarialnego. W przypadku gdy jedna ze stron uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej druga strona może wystąpić do sądu o wydanie orzeczenia zastępującego oświadczenie woli osoby nie wywiązującej się ze swoich zobowiązań na podstawie art.64 KC. Jeżeli natomiast forma umowy przedwstępnej nie czyni zadość wymaganiom formy umowy przyrzeczonej podmiot, który dąży do jej zawarcia może żądać od podmiotu uchylającego się jedynie odszkodowania za wyrządzoną szkodę. Wiąże się to jednak najczęściej z czasochłonnym procesem dochodzenia zaspokojenia szkody na drodze sądowej, gdzie poszkodowany musi wskazać sprawce szkody, wykazać szkodę oraz związek przyczynowy między sprawcą a szkodą.

Bardzo popularnym zabezpieczeniem zawartej umowy przedwstępnej jest zadatek. Instytucja zadatku, będącego pojęciem ustawowo zdefiniowanym zacznie różni się od innych form umocnienia umowy takich jak zaliczka i przedpłata. W myśl art. 394 KC §1-3 „W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi. W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.”

Zadatek jest bardzo dobrą formą realnego zabezpieczenia umowy przedwstępnej przy sprzedaży własności nieruchomości. Dyscyplinuje on kupującego do wykonania zobowiązania ustalonego w umowie przedwstępnej w postaci zakupu nieruchomości na ustalonych w niej warunkach w związku z prawem sprzedającego do zatrzymania kwoty otrzymanego zadatku.

Zadatek znajduje również zastosowanie przy umowach zawieranych w procesie budowlanym takich jak umowa o roboty budowlane, umowa o dzieło czy umowa zlecenia.