Cechy ekonomiczne nieruchomości.

Cechy ekonomiczne mają swe podłoże w – znanej z teorii ekonomii – koncepcji rzadkości dóbr. Nieruchomość to część powierzchni ziemskiej zaś powierzchnia ta, choć z punktu widzenia jednego człowieka ogromna, jest jednak ograniczona. Natomiast potrzeby ludzi związane z nieruchomościami, biorąc pod uwagę chociażby stały wzrost demograficzny populacji Ziemian, są coraz większe. Głównie z tych dwóch faktów wynika pierwsza cecha ekonomiczna nieruchomości, tj. ogólnie pojmowany deficyt, czy też rzadkość nieruchomości. Tak rozumiany deficyt (przy przyjęciu zasady ceteris paribus) będzie się pogłębiał i z biegiem czasu może okazać się konieczne eksplorowanie innych „powierzchni” możliwych do zamieszkania, poza obszarem Ziemi. Jednak cecha deficytu zazwyczaj ma węższe znaczenie i jest związana z lokalnymi rynkami nieruchomości, szczególnie obszarami miejskimi, gdzie zapotrzebowanie na nieruchomości jest szczególnie wysokie. W tym znaczeniu deficyt oznacza ograniczoną podaż naniesień w postaci różnorakich (głównie mieszkalnych) obiektów budowlanych na określonej powierzchni w stosunku do popytu. Przy czym tak rozumiany deficyt można zmniejszyć poprzez stopniowe budowanie obiektów zgodnie ze zgłaszanym zapotrzebowaniem. Można zatem uznać, że ma on charakter przejściowy1. Problem rzadkości czy deficytu nieruchomości ma duże znaczenie z punktu widzenia potencjalnych inwestorów. Chodzi tu o powszechnie przyjmowane założenie, że w długim okresie dana nieruchomość będzie raczej zyskiwała niż traciła na wartości.

Cecha deficytu (w węższym znaczeniu) jest pewnym sensie powiązana z dużą czasochłonnością oraz kapitałochłonnością inwestowania w nieruchomości. Czasochłonność wynika, z jednej strony, z dość skomplikowanej procedury nabywania prawa własności do danej nieruchomości, z drugiej zaś, ze stosunkowo długiego okresu budowania obiektów (stąd też problemy z szybkim dostosowaniem podaży danych nieruchomości do popytu). Wysoka kapitałochłonność inwestowania w nieruchomości jest dość oczywista. Po pierwsze nieruchomość jako dobro rzadkie wymaga poniesienia dużych nakładów przy jej zakupie. Również lokalizacja na niej nowych naniesień jest z reguły bardzo kosztowna. Konieczne jest ponadto ponoszenie stosunkowo wysokich kosztów okresowej modernizacji poszczególnych składników nieruchomości. Opisywana wyżej cecha stanowi poważną wadę inwestowania w nieruchomości (por. 1.1.3.2.). Istnienie jej zarazem wyjaśnia i uzasadnia rosnącą popularność i rozwój pośrednich form inwestowania w nieruchomości, w tym funduszy nieruchomości.

Kolejną istotną cechą nieruchomości jest jej lokalizacja. Cechę tę zaliczyć można zarówno do grupy cech fizycznych jak i ekonomicznych. Bez wątpienia jednak lokalizacja w sensie ekonomicznym ma o wiele większe znaczenie dla potencjalnych inwestorów. Z ekonomicznego punktu widzenia lokalizacja nieruchomości oznacza m.in. jej położenie względem szlaków komunikacyjnych (w dużych miastach ważne jest także położenie względem środków komunikacji miejskiej), różnorakich centrów usługowych, produkcyjnych itd.. Ważność poszczególnych czynników wpływających na korzystną lokalizację danej nieruchomości zależy głównie od jej przeznaczenia. Na przykład dla nieruchomości o przeznaczeniu mieszkalnym położenie w bezpośrednim sąsiedztwie głównych arterii miejskich będzie miało zapewne wymiar negatywny (wyjątkiem mogą tu być mieszkania pod wynajem w dużych aglomeracjach). W przeciwieństwie do nieruchomości o przeznaczeniu handlowo-usługowym, dla których usytuowanie takie będzie sprzyjało jej rozwojowi. Przy omawianiu cechy „lokalizacja” wspomnieć należy o innej, spokrewnionej z nią, a mianowicie o współzależności nieruchomości2. Polega ona na tym, że poszczególne nieruchomości znajdujące się w bliższym bądź dalszym sąsiedztwie oddziałują na siebie, co często ponosi za sobą określone skutki ekonomiczne. Przykładowo wybudowanie w małym miasteczku supermarketu zdecydowanie może obniżyć atrakcyjność drobnych sklepików zlokalizowanych w tymże miasteczku, oferujących podobny jak w supermarkecie asortyment produktów. To z kolei może zaowocować spadkiem wartości nieruchomości, w obrębie których znajdują się poszczególne sklepiki. Ogólnie rzecz biorąc lokalizacja danej nieruchomości ma duże znaczenie zarówno dla niej samej jak i dla otoczenia, w którym się znajduje. Biorąc pod uwagę rentowność inwestycji w daną nieruchomość odpowiednia, „ekonomiczna” jej lokalizacja jest często kluczem do odniesienia sukcesu3.

1 Kucharska-Stasiak, E. (2002), Nieruchomości…, op.cit., str.19.

2 Ibidem.

3 Wiele jest na to przykładów. Z pewnością dobrym jest przykład Galerii Mokotów w Warszawie, dla której podczas wyboru jej lokalizacji uwzględniano ciekawy czynnik ilości osób będących w stanie do niej dotrzeć w określonym czasie. Dziś mówi się, że uwzględnienie tego czynnika (a w konsekwencji ostateczna lokalizacja nieruchomości) było podstawą wielkiego sukcesu inwestycji.