Cechy rynku nieruchomości a specyfika inwestowania w nieruchomości.

Ogólnie rzecz biorąc, rynek nieruchomości określić można jako „ogół warunków, w których odbywa się transfer praw do nieruchomości i są zawierane umowy stwarzające wzajemne prawa i obowiązki, połączone z władaniem nieruchomości”1.

Tabela 1. Cechy nieruchomości i ich skutki dla inwestorów.

Cecha nieruchomości

Najważniejsze skutki dla inwestorów:

Cechy fizyczne:

  • stałość w miejscu, niepodzielność

– dobre zabezpieczenie kredytów,

– silne uzależnienie wartości od zmian w otoczeniu (przestrzennym i rynkowym),

  • stałość w czasie

– dobre długofalowe zabezpieczenie kredytu,

  • różnorodność

– konieczność indywidualnej analizy ekonomiczno-prawnej każdej nieruchomości pod względem jej potencjału rozwojowego przy podejmowaniu decyzji inwestycyjnych (dotyczy szczególnie nieruchomości nabywanych),

Cechy ekonomiczne:

  • deficyt, rzadkość

– zakładany długookresowy wzrost wartości nieruchomości,

  • czasochłonność, kapitałochłonność

– wysokie bariery wejścia na rynek nieruchomości (w efekcie konieczność kredytowania),

– stosunkowo długi okres zwrotu z inwestycji,

  • lokalizacja

– konieczność analizy otoczenia przestrzenno – rynkowego każdej nieruchomości pod względem jej potencjału rozwojowego przy podejmowaniu decyzji inwestycyjnych (dotyczy szczególnie nieruchomości nowobudowanych),

Cechy instytucjonalno – prawne:

  • specjalistyczne prawodawstwo

– wymagana znajomość prawa sankcjonującego gospodarkę, obrót, zarządzanie i wycenę nieruchomości w danym kraju oraz innych gałęzi prawa nieodzownych przy inwestowaniu w nieruchomości (np. Kodeks Cywilny, prawo budowlane i in. .),

  • specjalistyczne instytucje

– korzystanie z usług organizacji związanych z rynkiem nieruchomości (szczególnie tych monitorującymi rynek).

Źródło: Opracowanie własne na podstawie: Kucharska-Stasiak, E. (2002), Nieruchomości a rynek. Wydawnictwo Naukowe PWN: Warszawa., str. 20.

W definicji tej istotne są przede wszystkim dwa aspekty. Po pierwsze, rynek nieruchomości określony jest nie jako miejsce, lecz jako ogół warunków. Nie istnieje, bowiem specyficzne miejsce, gdzie dokonuje się „handel” nieruchomościami. Ponadto „ogół warunków” kojarzyć można z charakterystycznymi uwarunkowaniami prawnymi, instytucjonalnymi i organizacyjnymi, jakie towarzyszą transakcjom dotyczącym nieruchomości. Po drugie, obrotowi na rynku nieruchomości nie podlegają same nieruchomości, ale prawa do nich (np. prawo własności, prawo wieczystego użytkowania, najmu, dzierżawy, itp.). Wynika to z cechy fizycznej nieruchomości, a mianowicie z jej stałości w miejscu. Jest to podstawowy przejaw tego, że cechy samej nieruchomości oddziałują na specyfikę rynku nieruchomości.

Ważną cechą rynku nieruchomości jest jego niejednolitość. Rynek nieruchomości jest silnie zróżnicowany. Zróżnicowanie dotyczy różnych płaszczyzn, w zależności od przyjętego kryterium podziału. Najważniejsze z nich to następujące kryteria:2:

  • przedmiotowe – czyli podział nieruchomości ze względu na ich przeznaczenie.

Według tego kryterium wyodrębniany jest rynek nieruchomości mieszkaniowych (obejmujący domy jedno- , wielorodzinne oraz pojedyncze lokale mieszkalne), komercyjnych (obejmujący nieruchomości biurowe oraz centra handlowo-usługowe), przemysłowych (zaliczamy tu m.in. powierzchnie magazynowe, uzbrojenie terenu, budynki fabryczne), rolnych (takie jak pastwiska, sady itp.) i specjalnego przeznaczenia (np. kościoły, cmentarze, parki),

  • zasięgu przestrzennego – czyli podział rynku ze względu na obszar, na jakim zachodzą poszczególne akty wymiany. Według tego kryterium wyróżnia się rynek lokalny, regionalny, krajowy i międzynarodowy.

  • nabywanych praw do nieruchomości – według tego kryterium rynek nieruchomości dzielony jest na dwa segmenty3. Pierwszy z nich dotyczy tych transakcji, które wiążą się z przenoszeniem praw własności (tzw. rynek lokat). Drugi związany jest z wynajmowaniem (użytkowaniem) nieruchomości bez prawa własności (tzw. rynek najmu).

Podział rynku według kryterium przedmiotowego wskazuje, że nie jest możliwe przeprowadzenie analizy całego rynku nieruchomości na raz. Jest to spowodowane tym, że każdy z wymienionych pięciu rodzajów rynków różni się od innych tempem rozwoju, specyfiką popytu i podaży, naturą cyklów koniunkturalnych itd.4. Konsekwencją tego jest także konieczność specjalizacji zawodowej wśród pośredników, zarządców i rzeczoznawców. Skoncentrowanie się na danym rodzaju rynku jest też typowe dla poszczególnych inwestorów na rynku nieruchomości. W praktyce inwestorzy traktujący nieruchomość jako lokatę kapitału skupiają się najczęściej na segmencie nieruchomości komercyjnych, gdzie możliwe do osiągnięcia są najwyższe stopy zwrotu.

W kontekście kryterium zasięgu przestrzennego można postawić tezę, że czym szerszy zasięg danego rynku tym większe prawdopodobieństwo, że transakcje zachodzące na nim dotyczą większych i często droższych nieruchomości. Kryterium zasięgu przestrzennego ma też wpływ na postrzeganie konkurencji, a co za tym idzie na kształtowanie wartości danej nieruchomości. Na przykład, jeśli transakcji podlega małe mieszkanie w małym mieście to jego wartość kształtowana będzie przez ceny sprzedaży innych mieszkań w tym mieście. Jeśli natomiast sprzedawana jest willa na Lazurowym Wybrzeżu – znanym europejskim miejscu wypoczynku, to przy jej wycenie uwzględniane będą ceny transakcyjne podobnych willi w całej Europie.

Ostatnie wymienione tu kryterium: nabywanych praw do nieruchomości jest o tyle istotne, że uwzględnia w pewnym sensie różne rodzaje potrzeb inwestorów. W przypadku rynku najmu można przyjąć, że inwestowanie na tym rynku zaspokaja głównie potrzebę uzyskiwania dochodów. Budowa czy kupno obiektów pod wynajem zawsze będzie postrzegane jako inwestycja zdeterminowana rachunkiem ekonomicznym. Natomiast rynek lokat skupia inwestorów o znacznie szerszym wachlarzu motywów inwestowania (np. kupno własnego mieszkania zaspokaja potrzebę poczucia bezpieczeństwa, schronienia itp.).

Kolejną ważną cechą rynku nieruchomości jest jego szeroko pojmowana niedoskonałość. Przy czym chodzi tu głównie o niedoskonałość w sensie ekonomicznym, czyli dotyczącą zaburzeń mechanizmu rynkowego i czynników przeszkadzających w osiągnięciu stanu równowagi. Pierwszym takim czynnikiem wpływającym na niedoskonałość jest permanentny brak rzetelnych informacji na rynku nieruchomości. Brak ten nie dotyczy tylko wartości i liczby transakcji dokonywanych w poszczególnych segmentach rynku, ale także często niedosytu rzetelnych, ogólnodostępnych badań i analiz na temat różnych rodzajów rynku nieruchomości, które są niezbędne do podejmowania racjonalnych decyzji inwestycyjnych. Decyduje to o relatywnie małej przejrzystości (transparentności) rynku nieruchomości5. Innym ważnym powodem zaburzeń na rynku nieruchomości jest dość silnie występujący na nim interwencjonizm państwowy. Może on się przejawiać m.in. poprzez regulację cen (szczególnie dotyczy to nieruchomości komunalnych, czy czynszowych, gdzie wysokość czynszu jest regulowana przez lokalne władze), regulację wydawania pozwoleń na budowę nowych obiektów, czy stosowanie systemu ulg budowlanych. Każde z tych działań „nienaturalnie” wpływa na popyt lub podaż nieruchomości, co skutkuje deformacją mechanizmu rynkowego. Trzecim czynnikiem utrudniającym osiągnięcie stanu równowagi rozpatrywanego rynku są cechy nieruchomości. Z grupy cech fizycznych najważniejsza jest cecha „stałość w miejscu”, która powoduje często ograniczoną podaż na danym rynku lokalnym (nie tylko pod względem ilości, ale także jakości) w stosunku do zgłaszanego popytu. Z grupy cech ekonomicznych chodzi o rzadkość nieruchomości oraz ściśle z nią związaną wysoką czasochłonność i kapitałochłonność inwestycji w nieruchomości. Cechy te skutkują z jednej strony sztywnością podaży określonych rodzajów nieruchomości (długi i kosztowny cykl realizacji projektów budowlanych), z drugiej zaś małą elastycznością popytu (wysokie bariery wejścia na rynek). Konsekwencją tego jest znaczne spowolnienie „okresu dostosowawczego” strony popytu i podaży na rynku nieruchomości.

Kolejną ważną cechą z punktu widzenia analizy jest lokalny charakter rynku nieruchomości6. Cecha ta wskazuje, że w każdym miejscu rynek nieruchomości i jego otoczenie są niepowtarzalne. Wynika to zarówno z cech samej nieruchomości takich, jak stałość w miejscu, różnorodność, czy stałość w czasie, jak i unikalności terenu, na jakim zlokalizowane są dane nieruchomości (np. czy jest to miasto, wieś, okręg przemysłowy, czy miejsce atrakcyjne turystycznie). Konsekwencją „lokalnego charakteru rynku” jest lokalny charakter konkurencji. Przy czym szczególnie dotyczy to rynku nieruchomości mieszkaniowych, którego zasięg, jako segmentu rynku jest zazwyczaj najmniejszy7. Cecha ta powoduje także wyjątkową wrażliwość rynku nieruchomości na wszelakie zmiany w otoczeniu. Do najważniejszych z nich należy zaliczyć zmiany natury demograficznej (zaludnienie danego obszaru, struktura wiekowa, itp.), ekonomicznej (np. poziom płac, stabilność rynku pracy, dostępność do zewnętrznych źródeł finansowania) oraz instytucjonalno-prawnej (wpływ wprowadzenia różnorakich przepisów, zmiany w zagospodarowaniu przestrzennym, itp.). Dla inwestorów rozpatrywana cecha ma o tyle duże znaczenie, że powinni oni zawsze przeprowadzać szczegółową analizę danego lokalnego rynku tak, aby poznać jego specyfikę i ewentualne perspektywy rozwoju.

Przedstawione powyżej cechy rynku nieruchomości mają podstawowe znaczenie w kontekście dalszych rozważań. Obok tych cech wymienić można ponadto inne takie chociażby, jak: wymóg fachowej obsługi (istnienie określonych zawodów stworzonych specjalnie dla obsługi rynku nieruchomości: rzeczoznawcy majątkowi, pośrednicy, zarządcy i inni), czy nieformalny charakter rynku (brak istnienia określonego miejsca, w którym dokonuje się transakcji)8.

Syntetyczna charakterystyka cech rynku nieruchomości została przedstawiona w tabeli 2:

Tabela 2. Cechy rynku nieruchomości i ich skutki dla inwestorów.

Cecha rynku nieruchomości:

Najważniejsze skutki dla inwestorów:

  • niejednolitość,

– koncentrowanie się na najbardziej dochodowych segmentach rynku,

– zasięg danego segmentu rynku rzutuje na zasięg konkurencji,

  • niedoskonałość,

– wobec ograniczonej przejrzystości rynku konieczność posiadania dużego doświadczenia i specjalistycznej wiedzy przez inwestorów,

– sztywność popytu i podaży pozwala w pewnym zakresie na lepsze przewidywanie kształtowania się cen na rynku,

  • lokalny charakter rynku,

– konieczność poznania specyfiki danego rynku przed przystąpieniem do inwestowania na nim.

Źródło: Opracowanie własne na podstawie: Kucharska-Stasiak, E. (2002), Nieruchomości a rynek. Wydawnictwo Naukowe PWN: Warszawa., str. 37.

1 Kucharska-Stasiak, E. (2002), Nieruchomości…, op.cit., str. 29.

2 Ibidem.

3 Bryx, M. (2001), Wybrane aspekty inwestowania…, op. cit., str. 21.

4 W praktyce przy analizach stosuje się często jeszcze inne rodzaje podziału. Na przykład przy analizie nieruchomości na potrzeby inwestorów oddzielnie bada się nieruchomości biurowe, powierzchnie handlowo-usługowe oraz powierzchnie magazynowe.

5 Por. Kucharska – Stasiak, E. (2003), Rynki nieruchomości i ich specyfika a proces wyceny, „Rzeczoznawca Majątkowy”, nr 1, str. 51.

6 Nie należy tu mylić tej cechy z wyróżnieniem rynku lokalnego wg kryterium zasięgu przestrzennego.

7 Por. Kucharska – Stasiak, E. (2002), Nieruchomości…, str. 40.

8 Por. Bryx, M. (2001), Wybrane aspekty inwestowania…, op. cit., str. 19.