Mocne strony inwestowania w nieruchomości

Podstawową mocną stroną inwestowania w nieruchomości jest gwarancja odpowiedniego zabezpieczenia kapitału inwestora1. Wynika to przede wszystkim z cech fizycznych nieruchomości, a mianowicie ze „stałości w miejscu i czasie”. Istotna jest tu też cecha „deficytu”, która zapewnia długookresowy wzrost wartości realnej nieruchomości. Między innymi, dlatego nieruchomości są dobrym zabezpieczeniem przed inflacją. Przy czym znaczenie ma tu rodzaj nieruchomości. Nieruchomości przemysłowe i komercyjne, gdzie udział kosztów budowy w kosztach całkowitych przedsięwzięcia jest znaczny, cechuje większa podatność na inflację. W efekcie w długim okresie czasu wartość rynkowa tych nieruchomości przeważnie dotrzymuje kroku inflacji. Bez względu jednak na rodzaj nieruchomości, w przypadku, gdy są one w jakiś sposób nieatrakcyjne (np. niekorzystnie zlokalizowane, o niskim standardzie) to prawdopodobieństwo utraty wartości jest znacznie wyższe.

Ze względu na cechy kapitałowe przedmiotu badań banki chętnie udzielają kredyty pod zabezpieczenie hipoteczne nieruchomości. Uzyskując taki kredyt inwestor odmraża zainwestowany kapitał i może przeznaczyć go na kolejną inwestycję. Obecnie ponad połowa firm zarządzających portfelami inwestycyjnymi (ang. wealth managers) w Europie zgłasza przekonanie, że rola nieruchomości jako zabezpieczenia kredytowego będzie rosła2. Dodatkowo omawiana zaleta nieruchomości powoduje, że są one chętnie włączane do portfeli inwestycyjnych inwestorów instytucjonalnych, zwłaszcza funduszy. Inwestowanie w nieruchomości pozwala im bez zwiększania ryzyka utrzymywać wartość realną swoich wkładów.

Kolejną ważną zaletą nieruchomości jest potencjał uzyskiwania stałego dochodu. Można wyróżnić trzy podstawowe źródła dochodów z nieruchomości: dochód z czynszów, dochody pozaczynszowe (opłaty za parkingi, reklamy, dodatkowe media itp.) oraz dochód wynikający z aprecjacji wartości nieruchomości występujący przy jej sprzedaży. Przy czym dwa pierwsze źródła gwarantują stały dochód, źródło trzecie natomiast charakteryzuje się „zmiennością w czasie” . W nawiązaniu do tego inwestycje w nieruchomości można nazwać inwestycjami hybrydowymi, tzn. łączącymi w sobie charakter inwestycji zarówno w akcje jak i obligacje3. Z jednej bowiem strony, tak jak obligacje – nieruchomości zapewniają stały strumień dochodów, z drugiej zaś, tak jak akcje – mogą przybierać na wartości (abstrahując od często nikłego dochodu w formie dywidendy). Tworzy to szanse na większą w długim okresie pewność zwrotu z nieruchomości niż z akcji i obligacji.

W wielu krajach przy inwestowaniu w nieruchomość można liczyć na osiąganie ulg podatkowych. Przy czym ulgi te przyjmują różną postać. Inwestor ma często prawo do zmniejszenia podstawy opodatkowania o odsetki płacone od zaciągniętego kredytu hipotecznego. W innych, od podstawy opodatkowania podatkiem dochodowym odlicza się podatek od nieruchomości. Ulgi te są przejawem interwencjonizmu państwowego i mają na celu ożywienie rynku nieruchomości. Dobrym przykładem są tu Niemcy. Z badań wynika, że około 37% inwestorów indywidualnych w Niemczech posiada w swoich portfelach udziały w nieruchomościach (w porównaniu do 32% we Francji i 29% w Wielkiej Brytanii). Ponadto, nieruchomości stanowią w Niemczech największą część portfeli inwestycyjnych (ok. 10-20%), podczas gdy w Wielkiej Brytanii ponad 70% inwestorów decydujących się na nieruchomości posiada ich nie więcej niż 5% w swoich portfelach. Sytuacja ta jest spowodowana m.in. właśnie ulgami podatkowymi. Oprócz ulgi w postaci odliczania od podstawy opodatkowania płatności odsetkowych związanych z finansowaniem inwestycji w nieruchomości istnieją jeszcze specjalne ulgi podatkowe na terenie byłej NRD mające na celu przyśpieszyć „regenerację” tamtejszych zasobów nieruchomości4.

Bardzo ważną zaletą jest niska korelacja inwestowania w nieruchomości z innymi lokatami kapitału pod względem ryzyka i stopy zwrotu5. O tym jak jest ona ważna świadczy fakt, że głównym powodem inwestowania w nieruchomość dla 63% inwestorów indywidualnych w Europie jest dywersyfikacja portfela. Kolejnych kilkanaście procent przypada bezpośrednio na zabezpieczenie się przed spadkiem kursów akcji (por. tab. 3). Interesujące jest też, że aż 12,5% ankietowanych z Wielkiej Brytanii zadeklarowało, iż decyduje się na inwestowanie w nieruchomości, aby uzyskać wyższe stopy zwrotu niż z innych lokat kapitału. Zachętą są tu relatywnie wysokie średnie stopy zwrotu na tym rynku w porównaniu do innych krajów (por. tab. 7). Wiąże się to ze specyficznym podejściem Brytyjczyków do nieruchomości, jako szczególnie cenionego dobra, a co za tym idzie dużymi tradycjami w zarządzaniu nieruchomościami6.

Tabela 3. Główne motywy inwestowania w nieruchomości klientów indywidualnych w Europie.

Dywersyfikacja

portfela

Osiągnięcie

gwarantowanego zwrotu z kapitału

Osiągnięcie

lepszego zwrotu*

Zabezpieczenie się przeciwko spadkom kursów akcji

Inne

Wlk. Brytania

68,8 %

12,5 %

12,5 %

0,0 %

6,3 %

Francja

60,0 %

0,0 %

0,0 %

30,0 %

10,0 %

Niemcy

50,0 %

12,5 %

4,2 %

25,0 %

8,3 %

Źródło: Property investments for wealthy individuals 2003, DATAMONITOR, 5 grudzień 2003, Nr BFFS0254, materiał pobrano ze strony www.datamonitor.com.

* w porównaniu do konkurencyjnych lokat kapitału.

1 Kucharska – Stasiak E., (1999), Inwestowanie w nieruchomości, Valor, Warszawa.

2 Por.: European Alternative Investments for Private Clients 2003. DATAMONITOR, 24 grudnia 2003 r., Nr DMFS1574, materiał pobrano ze strony www.datamonitor.com., str. 6.

3 Por.: Property investments for wealthy individuals 2003, DATAMONITOR, 5 grudzień 2003, Nr BFFS0254, materiał pobrano ze strony www.datamonitor.com., str. 12.

4 Ibidem.

5 Ibidem.

6 Por. Raphael, T. (2001), Brytyjska obsesja na punkcie domów. Ceny nieruchomości podtrzymują koniunkturę w Wielkiej Brytanii, „The Wall Street Journal Europe”, Wybór artykułów i informacji – „Gazeta Wyborcza”, 19 listopada 2001 za: Mączyńska, E., Prystupa, M., Rygiel, K., (2004) Ile jest warta nieruchomość, Poltext, Warszawa.