Słabe strony inwestowania w nieruchomości.

Najważniejszą wadą i barierą inwestowania w nieruchomości jest jego wysoka kapitałochłonność i czasochłonność. Wiąże się to z cechą „niepodzielności” nieruchomości jako instrumentu finansowego1. Oznacza to, że z jednej strony, inwestowanie w nieruchomości jest z reguły dostępne dla ograniczonej grupy majętnych inwestorów instytucjonalnych z dużymi nadwyżkami kapitału, z drugiej zaś, w momencie chęci wycofania ulokowanych w nieruchomości funduszy często występuje problem ze znalezieniem nabywcy. Można więc tu mówić o dużych barierach wejścia i wyjścia na rynek. Należy dodać, że wysoka kapitałochłonność i czasochłonność rzutuje na to, że w przypadku projektów inwestycyjnych w nieruchomości należy liczyć się ze stosunkowo długim okresem ich zwrotu.

Wszystkie omawiane tu niekorzystne cechy znajdują łączne odzwierciedlenie w relatywnie małej płynności inwestowania w nieruchomości. Jednym z głównych celów powołania do życia funduszy inwestowania w nieruchomości było właśnie przezwyciężenie tej wady (poprzez sprzedaż jednostek udziałowych funduszy).

Ważną barierą dla inwestorów jest wymóg posiadania szerokiej i specjalistycznej wiedzy na temat nieruchomości potrzebnej do aktywnego zarządzania inwestycjami w tym obszarze. Inwestor powinien dysponować wiedzą z zakresu prawa, ekonomii, a także budownictwa (co najmniej na poziomie podstawowym). Jak się okazuje właśnie ten wymóg jest jedną z podstawowych barier popularności inwestycji w nieruchomości w Europie2. Mianowicie, ok. 18,8 % respondentów badania przeprowadzonego przez DATAMONITOR (w tym wypadku firm nie zamieszczających nieruchomości w swoich ofertach) podawało „brak posiadania wiedzy i doświadczeń” jako główną przeszkodę zainteresowania się tego typu inwestycjami (por. tab. 4).

Aktywne zarządzanie nieruchomościami ma na celu nie tylko zwiększanie ich wartości (tzw. zarządzanie wartością nieruchomości), ale również zapewnienie nie zagrażającego bezpieczeństwu funkcjonowania nieruchomości poprzez przeprowadzanie prac modernizacyjnych i remontowych. Właściciel nieruchomości może zlecić te działania wyspecjalizowanemu zarządcy, jednak wiąże się to z ponoszeniem dodatkowych kosztów. Zarządca może w znacznym stopniu odciążyć inwestora, ale to on podejmuje ostateczne decyzje. Inwestowanie w specjalistyczne fundusze nieruchomości może pomóc również w przezwyciężeniu tej wady.

Tabela. 4. Bariery wzrostu popularności inwestycji w nieruchomości w Europie.

Niewystar-czający

popyt

Brak

wiedzy i doświad-czeń

Wysoki koszt inwestycji

Ryzyko

Niesprzyj-ające przepisy prawne

Inne

Wlk. Brytania

50,0 %

10,0 %

20,0 %

15,0 %

0,0 %

5,0 %

Hiszpania

15,4 %

46,2 %

15,4 %

23,1 %

0,0 %

0,0 %

Włochy

14,3 %

21,4 %

28,6 %

0,0 %

7,1 %

28,6 %

Niemcy

7,1 %

14,3 %

14,3 %

0,0 %

14,3 %

50, 0 %

Europa

23,2 %

18,8 %

21,7 %

8,7 %

4,3 %

23,2 %

Źródło: Property investments for wealthy individuals 2003, DATAMONITOR, 5 grudzień 2003, Nr BFFS0254, materiał pobrano ze strony www.datamonitor.com.

W analizie danych z tabeli 4 uwagę zwracają przede wszystkim dwie liczby. W pewnym sensie paradoksalnie bowiem aż 50 % respondentów brytyjskich odpowiedziało, że barierą popularności inwestycji w nieruchomości jest niewystarczający popyt3. Przesądza o tym wbrew pozorom ograniczony dostęp inwestorów indywidualnych do pośrednich form inwestowania w nieruchomości w Wielkiej Brytanii. W przypadku Niemiec z pewnością wyjaśnienia domaga się kategoria Inne, której przypisane jest aż 50 % „przeszkód” wzrostu popularności inwestycji w nieruchomości. Otóż niemieckie firmy inwestycyjne, rezygnujące w swoich ofertach z nieruchomości, uskarżają się na małą transparentność rynku nieruchomości, a także przewidują, że w przyszłości inne konkurencyjne lokaty kapitału będą wygrywały walkę w konfrontacji z inwestowaniem w nieruchomości.

1 Kucharska – Stasiak E., (1999), Inwestowanie.., op. cit.. ,str.11.

2 Property investments for wealthy…,str.30.

3 Trzeba jednak podkreślić, że chodzi tu o tzw. inwestycje pośrednie.