Nieruchomości na tle tradycyjnych lokat kapitału.

Lokaty bankowe. Lokaty bankowe obarczone są stosunkowo najniższym ryzykiem inwestowania, ale równocześnie cechuje je najniższa stopa zwrotu (por. tab. 5)1. Z danych zamieszczonych w tabeli 5 wynika, że relacja stopa zwrotu/ryzyko jest tu najkorzystniejsza2. Zazwyczaj jednak lokowanie pieniędzy w bankach traktowane jest jedynie jako zabezpieczenie przed inflacją. Dane empiryczne wskazują, że obecnie oprocentowanie lokat bankowych w skali roku coraz bardziej zbliża się do poziomu inflacji, co tym samym oznacza zaledwie symboliczny, realny zwrot. Lokaty bankowe mogą natomiast dawać korzystne rezultaty w okresie silnej nierównowagi na rynku kapitałowym oraz w warunkach niesprzyjających dla rozwoju rynku nieruchomości (chociaż traci to znaczenie w obliczu rozwoju instrumentów finansowych zabezpieczających przed takimi sytuacjami, jak np. fundusze hedgingowe). Dodatkowo ta forma lokat kapitałowych jest o tyle korzystna, że nie

Tabela 5. Średnia realna stopa zwrotu i ryzyko inwestowania w tradycyjne instrumenty finansowe na tle inwestycji w nieruchomości w Wielkiej Brytanii w latach 1970 – 2002.

Średnia realna stopa zwrotu w latach 1970-2002 (%)

Odchylenie standardowe* (%)

Stosunek stopa zwrotu/ryzyko

Akcje

4,9

26,1

0,19

Obligacje rządowe

3,3

13,7

0,24

Lokaty bankowe

2,1

4,1

0,51

Nieruchomości

4,3

11,1

0,39

Źródło: Opracowanie własne na podstawie: Bardays Capital, IPD, CSFB za: Understanding Commercial Property Investment: A Guide for Financial Advisers, materiały pobrane z oficjalnej strony Investment Property Forum: www.ipf.org.uk.

* przyjęte jest tu założenie, że odchylenie standardowe stóp zwrotu odzwierciedla ryzyko.

wymaga od inwestora dużych nakładów czasu i specjalistycznej wiedzy. Stąd też korzystają z niej najczęściej drobni inwestorzy indywidualni. W porównaniu do nieruchomości lokaty bankowe są zdecydowanie bardziej płynne, a także bardziej bezpieczne w sensie możliwości odzyskania zainwestowanego kapitału (małe prawdopodobieństwo bankructwa banku).

Obligacje. Ogólnie przyjęte jest, że obligacje przynoszą stosunkowo korzystny zwrot, przy relatywnie niewielkim ryzyku. W porównaniu do inwestowania w nieruchomości zwrot ten jest zazwyczaj niższy, tak z resztą jak i ryzyko (por. tab. 5 i tab. 7). Odstępstwa od normy mogą pojawić się w momencie kryzysów gospodarczych i zwiększonej inflacji. Z jednej strony, w przypadku wysokiej inflacji obligacje, szczególnie ze stałym oprocentowaniem mogą przynosić realne straty. Z drugiej strony, kiedy w gospodarce panuje recesja (inflacja na niskim poziomie), a rząd musi finansować deficyt budżetowy, obligacje stają się pożądaną inwestycją kapitałową (szczególnie dla banków). Porównując źródła ryzyka inwestowania w nieruchomości i obligacje można stwierdzić, że ryzyko opłacalności inwestycji jest zdecydowanie mniejsze przy obligacjach (mało prawdopodobne bankructwo państwa). Natomiast korzystniej wypadają nieruchomości pod względem ryzyka inflacyjnego3.

Akcje. Wśród rozpatrywanych tu instrumentów finansowych akcje przynoszą najwyższą stopę zwrotu. Jednak jak pokazują dane w tabeli 5 zwrot ten obarczony jest najwyższym ryzykiem. Kursy akcji są narażone na szereg czynników ryzyka od losowych wydarzeń na świecie poczynając, na sytuacji finansowej konkretnych spółek akcyjnych kończąc. Ponadto kursy akcji są podatne na działania spekulacyjne różnych grup inwestorów. Mimo to, w krótkim okresie inwestycje w akcje mogą przynosić znacznie większe korzyści niż inwestowanie w nieruchomości (por. tab. 7, lata 1996-1999), co sprawia, że są one znacznie bardziej popularne wśród inwestorów. W aspekcie źródeł ryzyk akcje w porównaniu do nieruchomości zdecydowanie lepiej wypadają pod względem ryzyka płynności, natomiast przegrywają pod względem ryzyka wypłacalności (duże zagrożenie bankructwa przedsiębiorstwa), ryzyka inflacyjnego i innych ryzyk związanych ze zmianami w otoczeniu makroekonomicznym.

1 Cytowane dane mają na celu pokazanie jedynie ogólnych zależności pomiędzy inwestycjami w nieruchomości a poszczególnymi tradycyjnymi lokatami kapitału. Nie należy się nimi sugerować jako reprezentatywnymi dla wymienianych klas zasobów w ogóle.

2 W praktyce powszechnie przyjmuje się, że najkorzystniejszym stosunkiem stopa zwrotu/ryzyko charakteryzują się akcje (szczególnie w perspektywie krótkookresowej).

3 Kucharska – Stasiak E., (2002) Nieruchomości…, op. cit., str. 32.