Nieruchomości na tle alternatywnych lokat kapitału

Na zasadzie przeciwieństw – przez „inwestycje alternatywne” rozumie się wszystkie te, które nie są inwestycjami tradycyjnymi. Inwestycje tradycyjne natomiast są definiowane, jako „podlegające publicznemu obrotowi papiery dłużne (obligacje, bony skarbowe, weksle itp.), akcje oraz lokaty bankowe”1. W związku z tym „inwestycje alternatywne” obejmują takie inwestycje, jak zbiory kolekcjonerskie (dzieła sztuki, antyki, monety, itp.), surowce (drewno, ropa, gaz, metale szlachetne), nieprzetworzone artykuły spożywcze (ang. commodities) takie, jak np. zboża, a także opcje i kontrakty futures. Najczęściej jednak inwestycje alternatywne kojarzone są z ich trzema specyficznymi formami, tzn. funduszami hedgingowymi, inwestycjami typu venture capital lub private equity oraz inwestycje typu capital protected i strukturalizowane (ang. structured)2. Krótka analiza porównawcza przeprowadzona zostanie dla tych właśnie trzech najpopularniejszych form inwestycji alternatywnych.

Tak, jak wcześniej, porównanie rozpoczyna zestawienie danych odnośnie stóp zwrotu i ryzyka inwestowania w poszczególne instrumenty alternatywne, tym razem z rynku amerykańskiego (por. tab. 6). Należy tu zwrócić uwagę, że podane stopy zwrotu w przeciwieństwie do tych z tabeli 5 są stopami nominalnymi, co z pewnością zakłóca rzeczywisty obraz „atrakcyjności” poszczególnych instrumentów. Dodatkowo istnieją dość duże rozbieżności i nieścisłości w definiowaniu funduszy hedgingowych (szczególnie między Europą a Ameryką), jako tworu stosunkowo nowego i dynamicznie rozwijającego się. Niemniej jednak poniższe dane mogą posłużyć jako podstawa do ogólnego porównania inwestycji alternatywnych z inwestycjami w nieruchomości.

Tabela 6. Średnia nominalna stopa zwrotu i ryzyko inwestowania w alternatywne instrumenty finansowe na tle inwestycji w nieruchomości w Stanach Zjednoczonych w latach 1990 – 2001.

Średnia nominalna stopa zwrotu w latach 1990-2001 (%)

Odchylenie standardowe (%)

Stosunek stopa zwrotu/ryzyko

Fundusze hedgingowe

(EACM 100 Index)*

13,8

4,3

3,2

Inwestycje venture capital/private equity

20,1

46,4

0,43

Nieruchomości (NAREIT)**

10,1

21,1

0,48

Źródło: Schneeweis T., Karavas V., Georgiev G., Alternative Investments in the Institutional Portfolio Summer Updated 2002, materiały pobrane z oficjalnej strony Alternative Investments Managament Association www.aima.org.

* Index EACM 100 jest zbiorczym wskaźnikiem uwzględniającym zarówno wyróżnione tu inwestycje w fundusze hedgingowe jak i inwestycje strukturyzowane. Jego nazwa pochodzi od instytucji monitorującej amerykański rynek kapitałowy – Evaluation Associates Capital Markets.

** Index NAREIT został stworzony dla amerykańskiego rynku nieruchomości. Jego nazwa wywodzi się od amerykańskiego Krajowego Stowarzyszenia REITs – National Association of Real Estate Investment Trusts.

Fundusze hedgingowe3. Instrumenty te budzą obecnie największe zainteresowanie wśród inwestycji alternatywnych. Z badań wynika, że obecnie oferuje je 70,8 % europejskich firm zarządzających portfelami klientów indywidualnych, a w przeciągu najbliższych 2 lat liczba ta ma wzrosnąć o kolejne 7 punktów procentowych4. Trzeba jednak dodać, że oferta ta dotyczy zazwyczaj funduszy zza oceanu, ponieważ w Europie są one jak na razie względnie słabo rozwinięte (ok. 15 % wartości światowego rynku). Najważniejszymi motywami inwestowania w te instrumenty jest zwiększenie dywersyfikacji portfela, a także osiągnięcie pewnego zwrotu (por. rys.1). Do najważniejszych zalet funduszy hedgingowych zaliczyć można: możliwości atrakcyjnego zwrotu, zwiększony wachlarz możliwości inwestowania (małe ograniczenia przepisów) skutkująca dużą elastycznością, wysoka motywacja i wiedza menadżerów zarządzających funduszami (płaca uzależniona od zysków). Wadami jest zazwyczaj podwyższone ryzyko inwestowania (dane w tabeli 6 są w tym przypadku dość mylne, co związane jest z budową wykorzystanego tu wskaźnika), brak przepisów chroniących inwestorów, wysokie bariery wejścia oraz słaba przejrzystość rynku funduszy hedgingowych. W porównaniu do nieruchomości inwestycje typu „hedge funds” są obarczone nieco wyższym ryzykiem przy stosunkowo wyższym zwrocie. Są one też z pewnością bardziej płynne.

Inwestycje strukturalizowane i „capital protected5. Również bardzo popularne – oferowane przez 71,9 % firm inwestycyjnych w Europie, przy czym w ciągu najbliższych 2 lat odsetek ten ma wzrosnąć o ok. 5 punktów procentowych. Ten typ inwestycji jest najbardziej rozpowszechniony we Francji, na którą przypada ponad 30 % wartości europejskiego rynku. Najważniejszymi motywami inwestowania są tu: zabezpieczenie się przed spadkiem kursów akcji oraz osiągnięcie pewnego zwrotu (por. rys. 1). Do najważniejszych zalet tych inwestycji zaliczyć można komfort psychiczny, jeżeli chodzi o zabezpieczenie kapitału oraz elastyczność; do wad – wysoki koszt inwestycji strukturalizowanych (koszt wykupu obligacji i opcji tworzących podstawę zabezpieczenia), często skomplikowana i nieprzejrzysta budowa inwestycji strukturalizowanych połączona z

Rysunek 1. Główne motywy inwestowania w instrumenty alternatywne klientów indywidualnych w Europie.

Źródło: Opracowanie własne na pod.: Property investments for wealthy individuals 2003, DATAMONITOR, materiał pobrano ze strony www.datamonitor.com.

nierównymi prawami do zysku. W rzeczywistości często inwestycje te przynoszą mniejszy zwrot od lokat bankowych albo wręcz przynoszą realną stratę6. Porównując do nieruchomości to omawiana tu forma inwestycji alternatywnych daje z pewnością lepsze zabezpieczenie przed wahaniami koniunkturalnymi w gospodarce (ponieważ jest to główny powód ich tworzenia). Natomiast przynosi raczej niższy zwrot oraz jest obarczony wieloma niejasnościami, zwłaszcza biorąc pod uwagę jej konstrukcję i regulujące je przepisy prawne.

Inwestycje venture capital/private equity7. Inwestycje te charakteryzują się najwyższą stopą zwrotu wśród tutaj opisywanych i jednocześnie największym ryzykiem (por. tab. 6). W Europie są one również najbardziej dynamicznie rozwijającymi się inwestycjami (ponad 5-krotny wzrost z 5,5 mld Euro w 1995 do 27,6 mld Euro w 2002), co świadczy o wierze w duży potencjał rozwojowy gospodarek europejskich. Jak wynika z rysunku 1 głównym motywem inwestowania w ten rodzaj inwestycji alternatywnych jest osiągnięcie ponadprzeciętnego zwrotu, a także zwiększenie dywersyfikacji portfela. Oprócz obietnicy wysokiego zwrotu do zalet tych inwestycji zaliczyć można osobiste zaangażowanie się doświadczonych menadżerów, specjalizujących się w zarządzaniu przedsięwzięciami typu venture capital (plus motywacyjne wynagrodzenie od zysków), a także duży potencjał wzrostu tego rynku w Europie. Wadą tych inwestycji jest zazwyczaj długi okres zwrotu, mała płynność, a także nierzadko mała świadomość tego, w co się inwestuje, jako, że dany nowy produkt, czy technologia nie musi zostać przyjęta przez rynek. W porównaniu z nieruchomościami inwestycje te mogą przynieść znacznie wyższy zwrot, przy relatywnie znacznie większym ryzyku. Nieruchomości są jednak znacznie bardziej stabilnymi lokatami, bardziej odpornymi na kaprysy zmieniającego się otoczenia rynkowego.

1 European Alternative Investments …, op.cit., str.24.

2 Ibidem.

3 W tym przypadku definiowane, jako „agresywnie zarządzany fundusz używający jednej bądź kilku alternatywnych strategii inwestowania, mającym na celu zabezpieczanie przed „fluktuacjami” gospodarczymi, wykorzystujący ryzykowne narzędzia zwiększające zwrot z inwestycji takie, jak lewarowanie, derywatywy, czy arbitraż.” (por. European Alternative Investments …, op.cit., str.112)

4 European Alternative Investments …, op.cit., str.101.

5 Inwestycje typu „capital protected” definiowane są jako „jakikolwiek instrument finansowy oferujący zabezpieczenie kapitału (np. poprzez inwestowanie w bony skarbowe) oraz inwestujący w dodatkowe przedsięwzięcia mające zapewnić lepszy zwrot”. Natomiast inwestycje strukturalizowane to „produkty stworzone z portfela papierów wartościowych i derywatyw z zamiarem przyniesienia konkretnego zwrotu w określonej sytuacji rynkowej”, (por. European Alternative Investments …, op.cit., str.112).

6 European Alternative Investments …, op.cit., str.32.

7 Inwestycje “private equity” oznaczają “wykup udziałów w prywatnych, nie notowanych na giełdzie przedsiębiorstwach w celu finansowania rozwoju nowych produktów i technologii, a także w celach polepszenia bilansu firm lub w skrajnych przypadkach dokonanie ich przejęcia”. Inwestycje „venture capital” związane są „z finansowaniem rozpoczęcia lub rozwoju przedsięwzięcia o dużym potencjale zwrotu, obarczonego jednocześnie dużym ryzykiem”, (por. European Alternative Investments …, op.cit., str.112).