Trendy ekonomiczne we współczesnej gospodarce a inwestowanie w nieruchomości

Współczesna gospodarka znajduje się pod przemożnym wpływem trendów globalizacyjnych. Funkcjonowanie korporacji ponadnarodowych, działalność takich organizacji jak Światowa Organizacja Handlu, zawiązywanie się sojuszy polityczno-gospodarczych typu Unia Europejska, czy NAFTA, a także niepohamowany rozwój technologii teleinformatycznych to czynniki sprawiające, że zacieśniają się więzy między poszczególnymi państwami, znikają granice, a świat staje się „globalną wioską”1. Powstaje pytanie: jak procesy globalizacyjne mogą wpłynąć na inwestowanie w nieruchomości? Po pierwsze, zacieśnienie się współpracy między gospodarkami powoduje, że są one bardziej narażone na zmiany i wahania w globalnym otoczeniu. Tym samym przy podejmowaniu decyzji inwestycyjnych trzeba uwzględniać coraz to szerszy wachlarz czynników, co w konsekwencji prowadzi do zwiększenia ryzyka inwestowania. Można więc tu mówić o „globalizacji ryzyka” inwestowania2. Przy czym, jak wynika z praktyki, zjawisko to może mieć zarówno pozytywny jak i negatywny wpływ na kondycję rynku nieruchomości. Kryzys finansowy w latach 1997-1998 i w efekcie recesja w państwach południowo-wschodniej Azji (tzw. Tygrysy Azjatyckie) spowodowały, że np. w Japonii spadły ceny ziemi3. Bezpośrednią przyczyną tego był, z jednej strony, okresowy odpływ kapitału zagranicznego, z drugiej zaś, wcześniejsze przeinwestowanie w sektorze przemysłowym i powstanie znacznego nadmiaru mocy produkcyjnych. Doprowadziło to do marazmu na rynku nieruchomości i znacznego spadku rentowności inwestycji na tym rynku.

Zjawisko „globalizacji ryzyka” może mieć jednak także korzystny wpływ na inwestowanie w nieruchomości. Najlepszym przykładem, mającym wydźwięk do dziś na całym świecie jest załamanie się kursów akcji i indeksów giełdowych w latach 2000-2002 w wyniku pęknięcia tzw. „bańki internetowej” i zapoczątkowanych przez ENRON spektakularnych bankructw przedsiębiorstw w USA. W wyniku tego wzmogło się zainteresowanie tzw. inwestycjami alternatywnymi względem akcji (w tym inwestycjami w nieruchomości)4. Celem było tu zabezpieczenie portfeli inwestycyjnych przed nadmiernym, charakterystycznym dla akcji, ryzykiem inwestowania. Kwestie te ilustrują dane zamieszczone w tabeli 7.

Tabela 7. Zestawienie rentowności inwestycji w Niemczech, Francji i Anglii w latach 1996-2003.

Lata

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

Niemcy

Nieruchomości (DIX)

rentowność (%)

3,5

3,7

4,8

5,0

5,8

5,9

4,3

2,5

Akcje (XETRA DAX)

28,2

47,8

17,2

39,1

-7,5

-19,8

-43,9

37,1

Obligacje

7,5

6,6

11,2

-1,9

6,9

5,6

9,0

4,1

Wlk.

Brytania

Nieruchomości (IPD)

10,1

16,9

11,7

14,7

10,5

6,7

9,7

10,9

Akcje (FTSE 100)

16,7

23,5

13,8

24,2

-5,9

-13,3

-22,7

20,9

Obligacje

7,7

15,0

19,4

-3,2

9,8

3,9

10,3

1,8

Francja

Nieruchomości (IPD France)

5,0

13,9

14,3

9,7

8,7

8,0

Akcje (CAC 40)

34,1

54,1

1,0

-20,3

-31,9

19,9

Obligacje

12,6

-3,0

7,1

5,5

9,7

3,8

Źródło: Zestawienie własne na podstawie informacji pobranych ze strony www.ipdindex.co.uk , oficjalnej strony International Propert Databank.

Jednocześnie jednak zwiększone zainteresowanie inwestycjami w nieruchomości może niekorzystnie wpłynąć na sytuację na rynku nieruchomości w okresie najbliższych 5 lat. Obecnie pojawiają się pierwsze oznaki przeinwestowania na tym rynku w niektórych krajach zachodnich. Przykładem tego jest rynek nieruchomości mieszkaniowy w Stanach Zjednoczonych. W ciągu ostatnich 4 lat ceny mieszkań w tym kraju stale rosły w związku ze wzmożonym zainteresowaniem spowodowanym niskim oprocentowaniem kredytów hipotecznych (jako skutek rekordowo niskich stóp procentowych). Przy czym ceny te rosły szybciej niż dochody ludności. Okres boom’u i zazwyczaj towarzyszący mu nieracjonalny optymizm spowodował, że rodziny amerykańskie pozwalały sobie na kupno stosunkowo drogich w porównaniu do ich dochodów domów, a banki hipoteczne udzielały im na nie kredytów. Pod koniec czerwca 2004 roku Bank Rezerw Federalnych nieznacznie podniósł stopy (o 0,25 punkta procentowego), tym samym rozpoczynając cykl powolnego schładzania gospodarki (podobne podwyżki mają nastąpić jeszcze kilkakrotnie w przeciągu najbliższych lat). Zapowiedź wzrostu stóp procentowych oznacza wzrost kosztów kredytu zarówno dla tych, którzy dopiero planują kupno mieszkania, jak i dla tych, którzy spłacają już kredyty o zmiennej stopie procentowej (a na takie kredyty decydowało się znacznie więcej niż zazwyczaj klientów w związku z krótkookresowo niższym poziomem tych stóp od stóp stałych). To z kolei zapowiada okres dekoniunktury w tym segmencie rynku i spadek stóp zwrotu dla przedsiębiorstw budowlanych. Ucierpią także instytucje finansujące. Amerykańskie Stowarzyszenie Banków Hipotecznych (ang. Mortgage Bankers Association) przewiduje, że wolumin udzielonych kredytów hipotecznych w 2004 spadnie o 36 % w porównaniu z rekordem z zeszłego roku w wysokości 3,8 biliona USD5.

Zjawisko globalizacji wpływa także na zwiększenie płynności przepływów pomiędzy krajami podstawowych środków produkcji, tzn. kapitału i pracy. W wyniku tego nieruchomości stają się dobrami o drugorzędnym znaczeniu zarówno dla przedsiębiorstw jak i osób indywidualnych. Odchodzi się bowiem od tradycyjnego podejścia do inwestowania, mającego na celu powiększanie materialnych składników majątku właściciela kapitału. Dzieje się to na korzyść nowoczesnego podejścia, według którego lepsze efekty daje skuteczne zarządzanie finansami mające na celu powiększanie majątku w postaci różnorakich udziałów w instrumentach finansowych6. Poza tym ważny jest tu też fakt rozwoju nowych form przedsiębiorczości z wykorzystaniem Internetu, w tym takich, jak bankowość elektroniczna, czy handel elektroniczny. Działalność gospodarcza i inwestycyjna może być zatem w dużej mierze prowadzona w przestrzeni i formie „wirtualnej”. Jest to zazwyczaj jednoznaczne z rezygnacją z prowadzenia działalności w tradycyjnych, „murowanych” placówkach. W przypadku rosnącej liczby osób przemieszczających się pomiędzy krajami w celu poszukiwania pracy, z dużym prawdopodobieństwem można stwierdzić, że zwiększać się będzie liczba mieszkań oferowanych na wynajem. Sugeruje to, że z jednej strony rosnąć będzie rola skutecznego zarządzania wartością nieruchomości, z drugiej zaś, powinny rozwijać się instytucje aktywnie inwestujące w nieruchomości i ułatwiające ich obrót ( do takich instytucji zaliczane są m.in. także fundusze nieruchomości). Można zakładać, że zjawisko to powinno zachodzić tym szybciej im lepiej rozwinięte będą rynki finansowe w poszczególnych krajach. Dodatkowo wzrost płynności przepływu kapitału i pracy może także powodować zwiększanie się elastyczności popytu na nieruchomości.

1 Mączyńska, E., Prystupa, M., Rygiel, K.., (2004) Ile jest warta…, op. cit., str.19.

2 Mączyńska, E., Prystupa, M., Rygiel, K.., (2004) Ile jest warta…, op. cit., str.16.

3 Bremner B., Tashiro H. Is Japan back?, BusinessWeek, 14 czerwiec 2004, str.28.

4 Por.: European Alternative Investments…, op. cit., str. 6.

5 Coy P., Miller R., Young L., Palmeri C., Danger: Rising rates, leveraged homes. BusinessWeek 19 lipca 2004., str.57.

6 Mączyńska, E., Prystupa, M., Rygiel, K.., (2004) Ile jest warta…, op.cit., str.16.