Kierunki rozwoju inwestowania w nieruchomości

Z analizy cech nieruchomości wynika, że jest to wyjątkowa lokata kapitału. Cechy te rzutują bezpośrednio na mocne i słabe strony inwestowania w nieruchomości. Przewaga jednej ze stron jest zdeterminowana typem inwestora (instytucjonalny/indywidualny) oraz formą inwestowania w nieruchomości (pośrednia/bezpośrednia). Najwięcej barier napotyka zdecydowanie inwestor indywidualny, inwestujący w nieruchomości w sposób bezpośredni.

Z przytoczonego w podrozdziale 1.2. uproszczonego przeglądu różnych lokat kapitału widać wyraźnie, że inwestowanie w nieruchomości napotyka dużą konkurencję zarówno pod względem stopy zwrotu jak i ryzyka. W porównaniu do innych form inwestowania nieruchomości były zawsze atrakcyjną alternatywą, szczególnie w okresie dekoniunktury na rynkach kapitałowych i okresie wysokiej inflacji. Jednakże dynamicznie rozwijające się w ostatnich latach nowoczesne formy inwestowania stanowią coraz większą konkurencję dla inwestowania w nieruchomości.

Na tle tychże nowoczesnych form inwestowanie w nieruchomości, jako jedna z najstarszych form inwestowania, ma jednak najbogatszą tradycję. Świadczy o tym chociażby fakt, że udziały w inwestycjach w nieruchomości posiada najwyższy odsetek inwestorów indywidualnych w Europie (ok. 30%). Ponadto dla inwestorów zainteresowanych bezpiecznymi, długoterminowymi, przynoszącymi stabilny dochód lokatami kapitału – nieruchomości będą zawsze w centrum zainteresowania. Mowa tu szczególnie o inwestorach instytucjonalnych, w tym funduszach emerytalnych i powierniczych. Obecnie firma konsultingowa Henderson Global Investors (HGI) dla optymalnie zarządzanego funduszu emerytalnego zaleca 20 % udział jego portfela w nieruchomościach. W przypadku Deutsche Bank– udział ten wynosi 16,6 %1.

W świetle globalnych przemian inwestowanie w nieruchomości zmienia swoje oblicze. Mianowicie jest ono coraz bardziej nastawione na pomnażanie kapitału właściciela poprzez aktywne zarządzanie wartością nieruchomości. Osoby inwestujące w nieruchomości to coraz częściej specjaliści traktujący je jako produkty, które należy jak najlepiej sprzedać (czy to w sensie dosłownym, czy przenośnym np. w celu pozyskania najemców). Sprzyja temu rosnąca rola wiedzy jako głównego środka kreowania wartości dodanej w gospodarce (chociażby poprzez stosowanie nowatorskich koncepcji zarządzania, czy też tworzeniu baz danych i indeksów dających pogląd na sytuację na rynku nieruchomości). Procesy globalizacyjne powodują z jednej strony, zwiększenie ryzyka inwestowania w nieruchomości, z drugiej zaś, wpływają na zwiększenie płynności nieruchomości, które są coraz częściej traktowane jako lokata kapitału niż jako trwały, rzeczowy element majątku. Rozwój rynków finansowych pozwala na coraz to bardziej wyrafinowane formy finansowania inwestycji w nieruchomości, co ułatwia realizację projektów inwestycyjnych. Recesja i załamanie się indeksów giełdowych w latach 2000 – 2002 spowodowały, że wzmogło się zainteresowanie inwestorów tzw. inwestycjami alternatywnymi, w tym nieruchomościami. Dzięki temu inwestycje te znalazły stałe miejsce w portfelach wielu inwestorów. Niestety okazuje się, że ponadprzeciętna aktywność na rynkach nieruchomości może powodować wytworzenie się inwestycyjnej „bańki”, co nieco zaćmiewa najbliższą przyszłość rozwoju inwestowania w nieruchomości. Mimo to obecna sytuacja gospodarki światowej daje podstawy do optymizmu. O ile w krótkim okresie w niektórych krajach (np. USA, Anglia) pojawiają się oznaki przeinwestowania na rynku nieruchomości mieszkaniowych, a także wzrasta ilość pustostanów w nieruchomościach biurowych (Europa Zachodnia), to w długim okresie z pewnością można być umiarkowanym optymistą, co do potencjału rozwojowego światowego rynku nieruchomości2. Źródeł tego optymizmu należy upatrywać we wskaźnikach wzrostu PKB i ogólnie korzystnej koniunktury w światowej gospodarce (z wyjątkiem krajów tzw. Europy Kontynentalnej, a szczególnie Włoch, Francji i Niemiec). Niewiarygodny wręcz boom gospodarczy panuje w Chinach, które stają się jedną z największych gospodarek świata. W Stanach Zjednoczonych pojawiają się oznaki stabilizacji gospodarki na poziomie wzrostu PKB ok. 4 %3. W długim okresie dobra koniunktura gospodarcza z pewnością znajdzie swoje przełożenie na rynki nieruchomości. Większość przesłanek długookresowych skłania więc do pozytywnego myślenia o potencjale rozwojowym inwestowania w nieruchomości. Syntetyczne uzasadnienie takiego poglądu stanowi zestawienie zamieszczone w tabeli 8.

Tabela 8. Analiza SWOT inwestowania w nieruchomości na początku XXI wieku.

Mocne strony

Słabe strony

Uniwersalne (bez względu na formę inwestowania oraz typ inwestora):

  • pewne zabezpieczenie kapitału,

  • źródło stałego, stabilnego strumienia dochodów w postaci czynszów,

  • aprecjacja wartości w długim okresie,

  • możliwość kredytowania pod zastaw nieruchomości,

  • możliwość osiągania ulg podatkowych,

  • niska korelacja z innymi inwestycjami (dobry instrument dywersyfikacji portfela),

  • względnie dobry stosunek zwrot/ryzyko.

Uniwersalne:

  • konieczność posiadania wyspecjalizowanej wiedzy,

  • mała płynność,

  • długi okres zwrotu przy budowie nowych obiektów,

  • niedoskonałość rynku nieruchomości (mała transparentność, niejednolitość),

Forma bezpośrednia:

  • czasochłonność i kapitałochłonność przy inwestycjach bezpośrednich,

  • wysokie bariery wejścia i wyjścia,

  • konieczność finansowania z zewnętrznych źródeł,

Szanse

Zagrożenia

Otoczenie bliższe:

  • rozwój wiedzy na temat efektywniejszego zarządzania wartością nieruchomości,

Otoczenie dalsze:

  • rozwój rynków finansowych, w tym różnych form finansowania inwestycji w nieruchomości,

  • tworzenie baz danych i wskaźników na temat rynków nieruchomości,

  • kryzys na giełdach w latach 2000-2002,

  • ośrodki wzrostu gospodarczego (Rosja, Europa Środk.-Wsch., Państwa Środka),

  • rozwój technologii budowlanych skracających okres zwrotu,

  • rosnące zainteresowania długookresowymi lokatami o stabilnym zwrocie.

Otoczenie bliższe:

  • rosnąca konkurencyjność innych inwestycji alternatywnych (substytuty w postaci różnych form inwestowania, jak np. inwestycje typu „capital structured”),

  • bariery związane z przepisami (ograniczenia w tworzeniu nowych form inwestowania),

  • pojawienie się oznak przeinwestowania w niektórych segmentach rynku nieruchomości (perspektywa krótkookresowa),

Otoczenie dalsze:

  • powrót koniunktury na rynkach kapitałowych,

Źródło: Opracowanie własne.

1 Property investment for wealthy…, op.cit., str. 7.

2 Property investment for wealthy…, op.cit., str. 10.

3 Bremner B., Tashiro H. Is Japan back?, BusinessWeek, 14 czerwiec 2004, str.27.